Cuotas y objeto del reparto
Las cuotas aquí indicadas son datos del ejemplo. La valoración no determina por sí sola derechos hereditarios, régimen económico ni participaciones.
Caso 20DivorcioVarios municipios
El local tiene más deuda que valor. Laura y Andrés deben incluir también ese saldo.
¿Cómo equilibrar un reparto cuando uno de los activos aporta un valor económico negativo?
01
El punto de partida
Qué necesita
resolverse.
Laura y Andrés quieren repartir un patrimonio común por mitades en este ejemplo. Laura prefiere la vivienda de San Javier; Andrés se interesa por el apartamento de Águilas y acepta estudiar el local de Cartagena. El inventario recoge deuda asociada a los tres inmuebles a una misma fecha.
El local presenta 40.000 € de valor de ejemplo y 60.000 € de deuda considerada. Omitirlo porque «no deja nada» alteraría el resultado: aporta un saldo económico de menos 20.000 €. Tampoco se puede dar por transferida la obligación al adjudicar la propiedad; cualquier solución con las entidades debe resolverse por su propio cauce.
El mapa del problema
Personas, preferencias y cuotas.
ComponenteQué comprobarPara qué
Laura1/2 del patrimonio incluidoCuota fijada expresamente para este ejemplo; debe contrastarse antes de un encargo real.
Andrés1/2 del patrimonio incluidoCuota fijada expresamente para este ejemplo; debe contrastarse antes de un encargo real.
02 · Antes de concluirLo que hay que
Lo que hay que
poner sobre la mesa.
El alcance se acuerda antes de empezar. Documentación y visita permiten concretar las comprobaciones que necesita el inmueble.
Durante la inspección
- Estado, ocupación y superficies de las dos viviendas.
- Configuración y situación arrendaticia del local.
- Saldos de deuda referidos a la misma fecha de los importes utilizados.
Documentación inicial
Documentos que orientan el encargo.
Marca lo que tienes. Esta lista no se guarda ni se envía.
03
El recorrido propuesto
Cómo se abordaría
la pregunta.
- 01
Un inventario que todos reconozcan
Se identificarían los activos incluidos, su ocupación, la participación valorada y las cargas que se propone considerar. Los bienes ajenos y los saldos discutidos se separarían antes de sumar.
- 02
Valorar cada activo en su contexto
Cada inmueble necesitaría su estudio y referencias para una misma finalidad y fecha. No se trasladaría el precio por metro de un municipio a otro ni se trataría una preferencia familiar como prueba de valor.
- 03
Construir y contrastar los lotes
Los activos suman 450.000 € y la deuda considerada 210.000 €, dejando una base de 240.000 €. Laura recibiría un lote de 140.000 €. El apartamento y el local dejarían a Andrés 100.000 €. Una compensación de Laura a Andrés de 20.000 € equilibraría ambos lotes en 120.000 € bajo estas hipótesis.
Detalles que necesitan
una explicación.
Son factores para estudiar. No representan porcentajes ni ajustes automáticos.
Valor y liquidez
Un lote equilibrado sobre el papel puede necesitar dinero para compensar. La capacidad de pago y las alternativas de venta deben concretarse.
Misma fecha y alcance
Las cifras solo son comparables si se conocen los componentes, deudas e hipótesis que se incluyen en cada una.
04
La decisión
Qué permitiría
decidir mejor.
Los activos suman 450.000 € y la deuda considerada 210.000 €, dejando una base de 240.000 €. Laura recibiría un lote de 140.000 €. El apartamento y el local dejarían a Andrés 100.000 €. Una compensación de Laura a Andrés de 20.000 € equilibraría ambos lotes en 120.000 € bajo estas hipótesis.
La propuesta · Activos, cuotas y compensacionesAsí se equilibran
Así se equilibran
los lotes.
Importes de ejemplo, sin vínculo con precios reales de estos municipios. La propuesta usa las cuotas indicadas; no las determina.
- Valor incluido
- 450.000 €
- Deuda considerada
- 210.000 €
- Base del reparto
- 240.000 €
Base = valor incluido − deuda considerada. Antes de impuestos, gastos y otros saldos no incluidos.
El inventario que se propone repartir.
Activo 1
Vivienda
San Javier ↗- Valor incluido
- 260.000 €
- Deuda del ejemplo
- 120.000 €
- Tras deuda
- 140.000 €
Adjudicación propuesta: Laura.
Activo 2
Apartamento
Águilas ↗- Valor incluido
- 150.000 €
- Deuda del ejemplo
- 30.000 €
- Tras deuda
- 120.000 €
Adjudicación propuesta: Andrés.
Activo 3
Local
Cartagena ↗- Valor incluido
- 40.000 €
- Deuda del ejemplo
- 60.000 €
- Tras deuda
- −20.000 €
Adjudicación propuesta: Andrés.
Qué recibe cada persona.
El ajuste en dinero es positivo si se recibe y negativo si se paga. El lote previo incluye los activos adjudicados tras la deuda considerada y, cuando procede, el efectivo de la venta propuesta.
| Persona y cuota | Objetivo | Lote previo | Ajuste en dinero | Resultado |
|---|---|---|---|---|
| Laura50 % | 120.000 € | 140.000 € | −20.000 € | 120.000 € |
| Andrés50 % | 120.000 € | 100.000 € | +20.000 € | 120.000 € |
Dinero que equilibra el acuerdoQuién compensa
Quién compensa
a quién.
- Laura → Andrés20.000 €
Qué debe poder cumplirse.
- La asignación de deuda es una hipótesis económica del reparto; no libera a ningún prestatario sin la aceptación que proceda.
- Un saldo negativo se conserva en las cuentas. La venta del local no garantiza cancelar toda su deuda.
Si esta opción no es viable.
Si la financiación o la distribución de obligaciones no resulta viable, se revisan adjudicaciones y pagos. No se trata la compensación de 20.000 € como sustituto de un acuerdo con los acreedores.
Cambiar la propiedad no libera por sí solo a un deudor. El cambio del préstamo necesita acuerdo con la entidad. Criterio del Banco de España ↗
La igualdad económica respecto de unas cuotas no garantiza por sí sola un acuerdo justo en todos sus aspectos. Titularidades, cuotas, derechos de uso, deudas, fiscalidad y formalización requieren su revisión. La valoración aporta la base de los activos; la adjudicación se acuerda y documenta por separado.
Una duda que deja el caso.
¿Que las cuentas coincidan significa que el acuerdo ya está resuelto?
No. El encaje económico debe contrastarse con derechos, documentación, financiación, impuestos, gastos y formalización. Las cifras de este caso son de ejemplo; no proceden de una tasación de mercado.
De la lectura
a tu encargo.
¿Te encuentras ante
una decisión parecida?
El presupuesto lleva preparados municipio, tipo de inmueble y finalidad. El alcance y la disponibilidad se confirman al revisar tu situación.